第１回：築年数によって単価には２倍の差がある
東日本不動産流通機構の調査から、2006年に首都圏で取り引きが成立した中古マンションの築年別のシェアをみると、図表１にあるように築10年以内の物件が35.1％と、３件に１件以上を占めるものの、築26年以上の物件も合計24.3％で、全体の４件に１件に達している。同機構によると、平均築年数は年々長くなる傾向にあり、築年数の長い中古マンションの取り引きが今後も増加するのではないかとしている。
中古マンション価格は、この築年数に大きく影響されるのはいうまでもない。図表２にあるように、築５年以内の１平方メートル当たり単価は50.67万円に対して、築31年以上は24.37万円。単価でみれば、２倍以上の開きがあるわけだ。
もちろん、購入サイドからすれば価格が安いにこしたことはないだろうが、安いには当然ながら安いなりの理由がある。建築後の経過年数が長くなれば、それだけ建物構造の老朽化が進み、設備の陳腐化も進んでいるはず。果たしてこの先何十年も安心して住み続けられるのか、また、設備・仕様面からみて快適な生活を営めるか、などやや不安を感じる物件もあるのではないだろうか。
振り返ってみれば、わが国の民間分譲マンションの第一号といわれる「四谷コーポラス」が誕生したのは1956年のこと。そこから半世紀が経過し、マンションはさまざまな変貌を遂げてきた。それだけに、この半世紀の間に供給されたマンションを、すべて同じ「中古マンション」として一括りにはできない。ある年を境に、マンションの構造や仕様・設備などが大きく変化したこともある。たとえば、1970年には旧住宅金融公庫（現在の住宅金融支援機構）のマンション向けの融資が始まり、81年には建築基準法が改正され、新耐震基準が適用されるようになった。さらに、2000年に住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）が施行され、性能保証制度や性能評価制度がスタートした。これらの変化の前と後でマンションはどう変わったのか――次回からこうしたターニングポイントごとの評価ポイントの違いをみていくことにする。
