■ケース3)20代駆け出しカップル
プロフィール/夫(27歳・正社員・年収400万円)、妻(27歳・正社員・年収400万円)
資金計画/物件価格3200万円・頭金400万円・住宅ローン2800万
結婚を機に、マイホームを検討するカップルは、たくさんいます。結婚はしても、「まだまだ共働きを続けるつもり」というカップルなら、マンション購入も夫婦の協同作業といきたいところでしょう。
ただし、不動産会社に資金計画を試算してもらったら、共働きだと意外に高い住宅を買えるという結果が出ることも。ここで注意したいのは、夫婦がずっとフルタイムの共働きを続けることが前提の試算ではないかということです。その場合、出産で収入が減ってしまったり、子育てしながらこれまでと同じ仕事を続けることが難しくなったりした場合に、返済できないといったリスクが考えられます。
今は夫婦の年収が同水準だとしても、妻が出産などの理由で将来働き続けられないリスクを避けて、住宅ローンの返済の主役は「あくまで夫」と考えるのがよいでしょう。基本は、夫が単独でも返済可能な住宅ローンを借り、妻はサポート役に回ってローンの額を抑え目にします。
ケース3の場合では、夫は年収が400万円なので、返済負担率25%程度を想定して、借入額を2100万円としました。最長の35年で借りると、毎月返済額は8万円ちょっと。これをメインの住宅ローン返済と考えます。選択する金利は、安全第一の全期間固定です。
妻も年収は400万円ですが、借入額は700万円に抑えました。これに加え、当初5〜6年はがんばって、繰り上げ返済をすることにします。返済期間は20年〜30年と長めに組んで、毎月の負担を軽くしたいところですが、ここでは10年固定を利用した20年返済としました。そして、2年ごとに100万円の繰り上げ返済をすると(毎月2万5000円、ボーナス時10万円を貯金する計算です)、3回繰り上げ返済した6年後にはローン残高が約200万円まで減らせ、返済期間も残り5年まで短縮できます。
5〜6年後には、子どもや仕事などでライフスタイルが変わっている可能性もありますので、それまでに妻の住宅ローンを圧縮しておくことがポイントです。
■資金プラン1: メインは夫の固定した住宅ローンとして、妻は返済額を抑える
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借 入 額 |
返済期間 |
金 利 |
毎月返済額 |
夫 |
全期間固定 (フラット35) |
2100万円 |
35年 |
3.14% |
8万2468円 |
妻 |
10年固定 (当初期間優遇) |
700万円 |
20年 |
2.25% |
3万6246円 |
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2800万円 |
− |
− |
11万8714円 |
※みずほ銀行の平成20年8月時点のフラット35の金利と当初期間優遇プラン10年固定で試算
資金プラン1の場合は、夫の住宅ローンの返済期間が最長の35年のため、定年後もローンの返済を続けることになります。共働きの間に繰り上げ返済をしたいところですが、リスクの高い妻の住宅ローンの圧縮を優先したいので、余裕のある期間の繰り上げ返済が難しくなります。そこで、あらかじめ夫の住宅ローンを32年返済にするために、ボーナスの活用を考えたのが、資金プラン2です。ボーナス時に5万円弱の返済を上乗せするだけで、返済期間を短縮できますので、ボーナスが安定している企業に勤め続けるなら、検討していいでしょう。
妻が借りる住宅ローンも、女性専用の住宅ローンを選んでみました。中央三井信託銀行のエグゼリーナは、繰り上げ返済の手数料が無料で、出産後1年間の金利優遇があるなどの特典があります。
■資金プラン2: 夫の住宅ローンの返済期間を、ボーナス併用で定年までに短縮
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借 入 額 |
返済期間 |
金 利 |
毎月返済額 |
ボーナス時 加算額 |
夫 |
固定金利型 35年金利コース |
2100万円 |
32年 |
3.15% |
7万8596円 |
4万9828円 |
妻 |
10年固定金利コース (女性専用住宅ローン) |
700万円 |
20年 |
2.45% |
3万6922円 |
− |
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2800万円 |
− |
− |
11万5518円 |
4万9828円 |
※中央三井信託銀行の平成20年8月時点の固定金利型35年金利コースと10年固定金利コース(エグゼリーナ・当初期間優遇プラン)で試算
20代の若いカップルの場合、妻も仕事をして収入を得ているので、マイホーム購入に貢献したいと考えるのは当然でしょう。夫婦それぞれで、頭金を出し合い住宅ローンを借りて、共有名義にするのがいいでしょう。ただし、出産後も職場復帰して働き続けるつもりではいても、将来事情が変わるかもしれません。借りられるからといって、多額のローンを組んでしまうのは危険です。また、共働きの間は、余裕があるのでむしろ使ってしまう傾向があります。マンションを購入するなら、余裕のあるうちから計画的な家計管理をこころがけてください。
●働く女性専用の住宅ローンにも注目!
一部の銀行では、働く女性ならではの特典を付けた、女性専用の住宅ローンも登場しています。資金プラン2の中央三井信託銀行の「エグゼリーナ」のほかにも、繰り上げ返済の手数料が無料で、三大疾病特約も付けられる三井住友銀行「Woman Plus」、保証料や繰り上げ返済の手数料が無料で、住宅ローン返済支援保険が付いているりそな銀行「凛 lin」、失業・リストラ保険が無料で付いている武蔵野銀行の「輝家姫(かぐやひめ)」などがあります。
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